Investice do nemovitostí – 2. část aneb co, jak a kdy…

V tomto navazujícím článku na první část tématu investice do nemovitostí probereme:

• jakou nemovitost pořídit - byt/dům/pozemek/les/garáž;
• jak vhodnou nemovitost vyhledat;
• jak se chovat na prohlídkách a na co je dobré se zeptat;
• vyplatí koupit nemovitost v dražbě?

Jakou nemovitost na investici pořídit - byt/dům/pozemek/les/garáž

Investice do bytu je v porovnání s investicí do ostatních nemovitostí určitě nejjistější a za mě nejjednodušší. V podstatě nic neřešíte. Vyberete si vhodný byt, zbytek věcí za Vás zařídí Váš realitní makléř a finanční poradce v rámci jedné služby.

Investice do domu je jednoznačně těžší na údržbu a bude dávat smysl zejména v případě koupě většího domu, který lze rozdělit na bytové jednotky. S tím se pojí důležitá informace ohledně českých norem, které říkají, že dům můžete rozdělit maximálně na 3 byty a k tomu nebytové prostory. Pozn. V tomto případě se stále jedná o klasický rodinný dům, nikoli o bytový dům, kde platí přísnější normy.

Při investici do stavebního pozemku musíte mít dobře propočítané náklady nejenom na výstavbu RD a následnou návratnost, ale i náklady na případnou úpravu pozemku. Nejdůležitější je počáteční komunikace s obcí, se sousedy, se stavebním úřadem, práce s aktuálním uzemním plánem, řešení týkající se komunikací, sítí apod. Pak už si jen vybrat kvalitní stavební firmu a můžete začít. Jako negativum na investici do stavebního pozemku vidím zejména neurčitý čas řešení se všemi potřebnými orgány. Byl jsem bohužel svědkem i případů, kdy se samotné povolení řešilo několik let.

Investice do orné půdy se dle mého názoru vyplatí jen v případě, kdy máte možnost koupit za velmi výhodnou cenu a hlavně poblíž trvalého pobytu. Je to spíše doplňková investice, která by měla tvořit jen menší část Vašeho investičního portfolia. Pozor si dávejte určitě i na pachtovní smlouvy - zejména na výpovědní lhůtu, která bývá i 10 let apod.

Investice do garáže či garážového stání? V dnešní době už se bohužel nejedná o tak zajímavou investiční příležitost jako dříve. Největší negativum je malá výnosnost. Dle mého názoru zde platí stejné pravidlo jako u investice do orné půdy. Pokud máte možnost koupit garáž/g. stání ,,za rohem" a za přátelskou cenu, tak si takovou nemovitost pořiďte ideálně jako doplněk k investici.

Jak vhodnou nemovitost vyhledat?

Poptávka po nemovitostech je stále velká a častokrát převyšuje nabídku (zejména v Praze). Proto je hledání vhodné nemovitosti pro většinu zájemců celkem oříšek. I ten jde ale rozlousknout. Existují dva způsoby: oslovit realitního makléře, který pro Vás bude aktivně Vaší vysněnou nemovitost hledat a nebo začít jednoduše na inzertních serverech sám. Co se týče první možnosti, tak je vždy nutná osobní schůzka, kde si stanovíte jasný plán a strategii. Hlavní výhodou první možnosti jsou například kontakty, které by měl každý aktivní makléř mít. V případě druhé možnosti doporučuji postupovat takto: Nastavení hlídacího psa minimálně na nejznámějším realitním serveru, kterým jsou Sreality. Výhodou pak je, že Vám Váš hlídací pes zašle do e-mailu novou nabídku, která se spáruje s Vaší poptávkou hned, jak se v inzerci objeví -> vyhnete se tak vyčerpávajícímu každovečernímu hledání a shlížení nemovitostí, které jste viděli už Xkrát. Jistě mi dáte za pravdu, že je to dosti demotivující. Jakmile se pak objeví vhodná nabídka, tak neváhejte a zavolejte makléři nabídky! Vždy je lepší volat, než psát e-maily. Pokud je totiž o danou nemovitost velký zájem, tak se k e-mailům makléř může dostane až třeba za pár dní, a to už může být v některých případech pozdě - osobně v tom rozdíly nehledám, a tak má každý zájemce stejnou šanci, bez ohledu na to, zda zavolal v pondělí nebo napsal e-mail až ve středu, ale jsou bohužel i makléři, kteří e-maily občas ignorují. Vždy je lepší si vyhradit na prohlídky třeba dva dny a během nich navštívit co nejvíce nemovitostí, ať máte s čím porovnávat.

Jak se chovat na prohlídkách a na co je dobré se zeptat?

Jak se chovat na prohlídkách? Samozřejmě slušně, jinak Vás realitní makléř nebude mít rád. Jen vtípek...

Vždy je dobré mít připravené otázky. Někdy je prohlídek během jednoho dne opravdu dost a proto se může stát, že i makléř na některé věci zapomene. Mezi nejdůležitější věci patří určitě náklady na bydlení, což jsou poplatky, které budete platit mimo jednorázově složenou kupní cenu. Dále by Vás měly zajímat případné dluhy SVJ, s kterými se pojí i plány do budoucna, jako je například plánovaná rekonstrukce, čerpání dalšího úvěru, revize apod. Mimo není ani otázka směřující na sousedy, ruch v nejbližším okolí atd. A co takhle úpravy, opravy nebo skryté závady dané nemovitosti? Důležité za mě také je, za jakých okolností je na místě jednání o ceně, neboť ne vždy je možné cenu snížit. Na otázku, jaký je o danou nemovitost zájem, by Vám makléř měl také otevřeně odpovědět. Na závěr je důležité probrat i způsob financování a s tím spojenou například rychlost čerpání hypotéky. To nejdůležitější pravidlo zní: Nebojte se na všechno otevřeně ptát! Přeci jen nekupujete rohlíky v supermarketu.

Vyplatí se koupit nemovitosti v dražbě?

Jestli se vyplatí koupit nemovitost v dražbě je záludná otázka. Určitě se ale vyplatí, to zkusit. V dnešní době už je čím dál tím těžší koupit v dražbě nemovitost výrazně pod cennou, jako tomu bylo dříve. To ale neznamená, že to je nemožné. Pokud Vás dražby lákají a vidíte v nich potenciál, tak určitě doporučuji zúčastnit se několika dražeb jen jako divák. Je velmi důležité navnímat chování lidí, kteří přišli dražbu vyhrát. Asi největší chybou je, že se zájemci ještě před dražbou do nemovitosti zamilují a jsou ovlivněni myšlenkou, že už nemovitost vlastní. Proto se často stává, že danou nemovitost koupí ještě za vyšší cenu, než je její tržní hodnota. Je tedy důležité si stanovit cenovou hranici, přes kterou zkrátka nejede vlak.