Investice do nemovitostí
5 min čtení
NEJLEPŠÍ INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ JE INVESTICE DO BYTU V PRAZE - MÝTUS nebo FAKT?
Investice do nemovitostí je prokazatelně jedna z nejlepších a nejbezpečnějších investic s minimálním rizikem (v porovnání s investicí do akcií, komodit, kryptoměn apod.). Každý člověk na zemi potřebuje k životu tři základní hodnoty - jídlo, oblečení a bydlení! I když přijde krize, lidé budou muset někde bydlet vždy!
Investice do nemovitostí je zároveň velmi jednoduchá. Zejména, když máte za zády kvalitní odborníky, jako je realitní makléř nebo finanční poradce.
Další výhodou je, že můžete investovat bez našetřených milionů, neboť zde můžete využít KOUZLO HYPOTÉK. Banka Vám na Vaší investici ráda půjčí, měsíční splátky splatíte příjmem z nájmu a za pár desítek let vlastníte nemovitost, o kterou už nepřijdete. Navíc s bytem i za těchto podmínek můžete nakládat po svém. Pokud budete například ve finanční tísni nebo budete chtít peníze z bytu použít na nákup čehokoliv jiného, můžete byt kdykoliv prodat. Z kupní ceny pak půjde nesplacená část bance a zbytek Vám na účet.
Hlavní parametr je výnosnost, která se spočítá jednoduchým způsobem dle tohoto vzorce: roční nájemné (mohou být odečteny roční náklady na správu a údržbu nemovitosti) / cena nemovitosti X 100 Výsledkem je roční výnosnost udávaná v procentech.
DŮLEŽITÁ POZNÁMKA: Díky zrušení daně z nabytí nemovitosti Vás upozorňuji na obrovskou momentální příležitost ať už v investování do nemovitostí, tak v pořízení vlastního bydlení!
Pokud se tedy rozhodnete, založit si investiční portfolio, které bude zejména na bázi investic do nemovitostí, nastane hned několik otázek.
Do jak velkého bytu investovat, v jaké lokalitě (velké či malé město/vesnice), koupit byt před rekonstrukcí nebo rovnou nový od developera, výhodně koupit a obratem prodat nebo spíš koupit, pronajímat a vytvořit si tak pasivní příjem, koupit v hotovosti nebo si vzít hypotéku - případně jak vysokou apod.
Tak to pojďme postupně rozebrat...
Malý nebo velký byt?
Pokud budete chtít danou nemovitost, jak se říká, ,,otočit´´, je v podstatě jedno, zda to bude mezonetový dvěstěmetrový byt nebo garsonka. Je to čistě o nabídce a poptávce. Pokud chcete ale investovat do bytu, který chcete následně pronajímat, připravil jsem pro Vás tabulku roční výnosnosti v procentech v několika lokalitách od nejmenšího bytu po největší (tabulka slouží pouze pro představu). Výnosnost si takto můžete vypočítat v jakékoliv lokalitě chcete!
V jaké lokalitě investovat?
Opět připomínám tabulku s roční procentuální výnosností. Pokud jste tabulku už prostudovali, jistě Vás zaujal rozdíl mezi roční procentuální výnosností v Mostě a například v pražské Krči. Za mě je celkem zajímavé, že je 3krát výnosnější koupit byt v Mostě než v našem hlavním městě, nemyslíte? Na druhou stranu mi ale dáte určitě za pravdu, že životní standard v Mostě vypadá trochu jinak než v Praze (je určitě nutné vzít v potaz, že byty v Praze každoročně vzrostou na hodnotě cca o 5%, což se nedá říct o nemovitostech například v severních Čechách -> ani byt nemusíte pronajímat a víte, že se Vám koupě bytu v Praze a následný prodej za pár let, určitě vyplatí). Praha bude mít vždy velkou výhodu a tou je obrovská nabídka i poptávka (která zatím razantně převyšuje nabídku) = v podstatě maximální obsazenost nájemných bytů. Je důležité pamatovat na to, že se ceny pronájmů určují ze 100% dle trhu a poptávky. Pokud ale lokality v severních Čechách znáte dobře, určitě bych nad koupí zauvažoval. I v těchto lokalitách totiž lze sehnat i solidní nájemce, kteří Vám z Vaší investiční nemovitosti neudělají kůlničku na dříví.
Byt v osobním vlastnictví nebo družstevní podíl?
Koupí bytu v družstevním vlastnictví v podstatě nevlastníte bytovou jednotku, jako je tomu v případě koupě bytu v osobním vlastnictví, ale pouze určitý podíl celého domu. Výhodou družstevního bytu je osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí, kterou ale v současné době neplatíte ani při koupi bytu v osobním vlastnictví. Další výhodou je rozhodně rychlost přepisu na nového majitele, který se vyhne katastru obloukem a občas cena. Některé družstevní byty jsou o 10-15% levnější než byty v osobním vlastnictví. Pro některého tajemného investora může být i třeba výhodou, že ho jako vlastníka nenajdou na katastru. Může vlastnit klidně 20 družstevních bytů a nikdo se o tom nedozví tak snadno jako při vlastnictví bytů v osobním vlastnictví. Otázkou ale je, zda se nám to vyplatí. Osobně koupi družstevního bytu na investici nedoporučuji. S podnájmem (u družstevního bytu) je častokrát větší problém než s pronájmem (u bytu v osobním vlastnictví). Na družstevní podíl Vám také nepůjčí banka. Proto se domnívám, že se koupě družstevního bytu vyplatí pouze v případě, že máte našetřenou hotovost, s kterou nevíte co dělat a byt budete využívat pouze k vlastní potřebě.
Malé či velké město/malý či velký byt?
Nejvýhodnější investicí je koupě malého bytu ve velkém městě (+ v osobním vlastnictví) a před rekonstrukcí. Viz. tabulka výnosnosti. Dávejte si ale i pozor na závislost na 1 větším zaměstnavateli....viz. Škodovka v Mladé Boleslavi
Př. Byt 1+kk -> cena bytu v Praze 2,8 mil., nájem 12.000,- (144.000,-/rok) -> roční hrubý výnos z nájmu 5,14%
x
Byt 3+kk -> cena bytu v Praze 5,5 mil., nájem 18.000,- (216.000,-/rok) -> roční hrubý výnos z nájmu 3,92%
ZDROJ: kniha Jak investovat sám a bez bank, Pavel Bambásek
Nemovitost před rekonstrukcí nebo po rekonstrukci/od developera?
Pokud od investice do nemovitostí logicky očekáváte co nejvyšší výnosnost, doporučuji koupit rozhodně byt před rekonstrukcí. Koupě staršího ,,vybydleného´´ bytu s sebou nese několik pozitiv, jako je například nižší cena a menší zájem = menší konkurence. Teď ale samozřejmě nemám na mysli vybydlený byt v domě s vymlácenými vchodovými dveřmi, jako lze vidět například v Mostě. V bytě před rekonstrukcí musíte vidět zkrátka potenciál, musíte zapojit svou fantazii a představit si daný byt již po rekonstrukci - a přesně v této chvíli do toho má smysl jít! Pojďme si ukázat jeden příklad například z Prahy ->
Př. Byt 1kk v Michli přímo od developera za 3.900.000,-
V té samé ulici v podstatě totožný byt 1kk s minimální investicí do rekonstrukce za 3.300.000 ,-
Co z toho vyplívá? To asi všichni tušíte...buďto koupíte byt od developera za 3,9 milionů, a nebo byt za 3.300.000,- a za 200.000,- si byt doupravíte k obrazu svému. Ušetřených 400.000,- můžete použít například na koupi garáže či garážového stání v Praze.
Cash nebo hypotéka?
Orientačně ->
Př. A)
Nákup 1 bytu za 5 milionů z vlastních zdrojů
X
Nákup 5 bytů za 25 milionů (5 milionů použito jako základ hypoték)
po 30 letech máte:
1 byt v hodnotě 15 milionů (předpokládejme, že se cena bytu ztrojnásobí) a na nájemném jste obdrželi 6,48 milionů = celkem 21,48 milionů
X
5 bytů v hodnotě 75 milionů, nájemné sloužilo na splacení hypoték = celkem 75 milionů
Každý si musí rozmyslet, co chce: 19 000 měsíčně na přilepšenou, nebo žádné zlepšení své aktuální situace, k tomu nějaké starosti, ale na konci boháč.
Můžete také zvolit zlatou střední cestu a koupit dva byty na hypotéku a z vlastních zdrojů dát polovinu. Stejný výpočet si samozřejmě můžete udělat pro jeden milion nebo jakoukoliv částku.
Př. B)
Nákup 1 bytu za 5 milionů z vl. Zdrojů -> nájem 19000 - 1000 fond oprav - 2000 riziko neobsazenosti a opravy bytu = 16000/měsíc -> čistý měsíční příjem 16000 -> roční čistý příjem 192 000, to je 3.8%
X
Nákup 2 bytů za 5 milionů, 50% hrazeno z hypoték -> nájem 19000 - 1000 fond oprav - 2000 riziko neobsazenosti a opravy bytu = 16000/měsíc -> čistý měsíční příjem 16000 x 2 byty = 32000,- -> splátka hypotéky 2 x 11935 = 23870,- -> čistý měsíční příjem 8130 -> ročně 97 560, to jsou 2%
OPĚT PLATÍ: PŘI VYUŽITÍ HYPOTÉKY SE VÁM SNÍŽÍ AKTUÁLNÍ VÝNOS Z VLOZĚNÝCH PROSTŘEDKŮ, ALE NA KONCI BUDETE O JEDEN BYT BOHATŠÍ
-> menší měsíční zisk, ale na konci vlastníte dva byty -> tomu říkám kouzlo hypoték!
ZDROJ: kniha Jak investovat sám a bez bank, Pavel Bambásek
V 2. části článku investice do nemovitostí probereme navazující témata, jako jsou: jak vyhledat vhodný byt na investici, jak se chovat na prohlídkách a na co se ptát, jak fungují dražby, jak funguje investování do nemovitostních fondů, zda se vyplatí vyčkávat na recesi nebo koupit hned, co koupit - byt/dům/pozemek nebo les a podobně.